Verkaufsaufgabe eines Mehrfamilienhauses

DEUTSCHLAND WOLFRATSHAUSEN

  • Zum Verkauf wird ein ca. 1981 erstelltes, teils 4-geschossiges Wohnhaus mit derzeit ca. 690 m² vermieteter Fläche angeboten.

Zur Erweiterung der Wohnfläche kann versucht werden, die Gebäudeteile zwischen den beiden Straßenzügen auszubauen bzw. die Fläche auszuweiten. Einige Nachbargebäude wurden bereits umfangreich saniert und zusätzlich ausgebaut.

  • Die Grundstücksgröße beträgt 465 m2
  • Das Anwesen steht unter Ensembleschutz, weshalb die Fassade Richtung Obermarkt erhalten werden muss, aber im Gegenzug Potenzial für erhöhte Abschreibungen besteht, insbesondere bei Fassadenrenovierungen und z.B. beim Austausch von Fenstern.
  • Die AfA Sätze betragen                       9% AfA für 8 Jahre    und    7% AfA für 4 Jahre

Die üblichen Abschreibungssätze mit 2 % auf das Gebäude (ohne Grundstücksanteil) bleiben zusätzlich bestehen. Näheres finden Sie im EStG unter den Paragrafen 7h und 7i

  • Die Bodenrichtwertauskunft, Stand 2018, welche auch als eine erste steuerliche Kalkulationsgrundlage herangezogen werden kann, gibt einen derzeitigen Wert von 1.350,- €/m² bei der Nutzungsart „M“ (gemischte Bauflächen) in „geschlossener Bauweise“, vor. Einen entsprechenden Auszug lassen wir Ihnen gerne zukommen.
  • Unsere Empfehlung ist, in jedem Falle, um konkrete Zahlen und Werte ermitteln zu können, steuerlichen Fachbeistand von Anfang an zu Rate zu ziehen.

Kaufpreis

Als Kaufpreis wurden 3.500.000,- € festgesetzt.

Die Erwerbsnebenkosten betragen:

  • ca. 1.7 % Notariatskosten inkl. der Grundbuchabwicklungen und Eintragungen.
  • 3,5 % Grunderwerbssteuer
  • 3,57 % inklusive der gesetzlichen 19 % MwSt. Courtage aus dem jeweiligen Kaufpreis, welche mit Abschluss des Kaufvertrages als verdient und mit Eintragung der Auflassungsvormerkung als zur Zahlung fällig gilt.

 

 

Der Gebäudezustand

Das Anwesen befindet sich in einem ordentlichen und guten Zustand.

Die Kellerräume zwischen den Gebäuden sind trocken und gut nutzbar. Für die Mietparteien „Am Bach 6“ ist ein gemeinschaftlicher Kellerraum vorhanden. Die restlichen, sehr großen Kellerräume im Zwischenbau (mit Dachhauben für eine gute Beleuchtung und Belüftung) sind derzeit an einen Gewerbemieter vermietet.

Die Wohnungen an sich sind ebenfalls in einem technisch einwandfreien und ordentlichen Zustand an das Landratsamt Bad Tölz (Freistaat Bayern) vermietet und übergeben worden. Bei Auszug der einzelnen Mieterschaften müssen, laut Übergabeprotokoll, Renovierungsmaßnahmen ergriffen werden, so dass es zu keinem nennenswerten Renovierungsstau kommen dürfte.

Alle Wohnungen sind derzeit belegt und dauerhaft vermietet. Zwei Wohnungen wurden vor einigen Jahren generalsaniert und neu ausgebaut, weshalb dort auch die Bäder in einem guten Neubauzustand übergeben wurden.

Die Beheizung und die Warmwasserbereitung erfolgt über Gasheizungen, welche für jede Einheit getrennt vorhanden sind.

Manche Wohnungen besitzen zur Hofseite einen Balkon.

Der Innenhof wird von einer Mieterfamilie des Vorderhauses genutzt. Dort wäre allerdings Potenzial, diesen Innenhof umzugestalten und einer besseren Wertigkeit zuzuführen.

Im Jahre 2015 wurden Pläne zur Erweiterung und zum Ausbau des Dachgeschosses im verfasst und dann letztendlich im Jahre 2017 umgesetzt. Diese Planzeichnungen liegen uns vor und können gerne bei Bedarf zu einer persönlichen Erläuterung auch digital übermittelt werden.

Falls Sie für die zukünftige Planung ein leistungskräftiges Architekturbüro benötigen oder eine hochprofessionelle Fachfirma genannt bekommen wollen, welche eine Gesamtabwicklung zum vorher vereinbarten Festpreis durchführen kann, so sind wir hier gerne behilflich.

Ob zusätzliche Flächen, wie z.B. Dachterrassen oder ähnliches entwickelt und generiert werden können, gilt es zur Wert- und Ertragssteigerung abzuklären.

Auch hier kann Ihnen das Fachwissen unseres Architekten sicherlich weiterhelfen.

Mieterträge

Derzeit sind 9 Einheiten für einen Gesamtnettomietpreis von rund 83.220,-€ p.a. vermietet.

Die Betriebskosten der jeweiligen Mieteinheit werden individuell mit der Mieterschaft abgerechnet.

Im Prinzip gibt es derzeit 5 Mieter, wobei die beiden größten Teilflächen von einer Baufirma und der Stadt Wolfratshausen angemietet wurden. Ein kleines Büro und zwei Wohnungen sind an Einzelmieter vermietet.

Die Lage

Die Stadt Wolfratshausen, gelegen im Landkreis Wolfratshausen – Bad Tölz, hat bundesweit durch die Krimiserie mit zwei schrulligen Dorfpolizisten, Hubert und Staller, mittlerweile eine bundesweite Berühmtheit erlangt. Nicht umsonst hat man sich für diesen Drehort entschieden.

Wolfratshausen liegt malerisch zwischen Isar und Loisach, ca. 30 Autominuten südlich von München.

Eine malerische Altstadt, viele historische Gebäude (wie z.B. das Gasthaus Humplbräu, urkundlich erwähnt bereits 1619, oder das alte Rathaus und die Pfarrkirche St. Andreas) und ein vielschichtiges Freizeitangebot verleihen dieser Kreisstadt eine besondere Attraktivität.

Da auch das Umland sehr viele Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung bietet, zum Starnberger See sind es gerade einmal 15 Kilometer, und auch die Weltstadt mit Herz, München, rasch und gut erreichbar ist, zieht es ganzjährig viele Touristen und Ausflügler aber auch Mieter und Käufer an, welche bewusst nach Lebensqualität, ländlichen Charme und kleinstädtischen Flair suchen.

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Norbert Gruber

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